מניית סוהו נדלן-הבוננזה של יצחק תשובה?

עינב כהן

רבים מהמשקיעים מחפשים את "הבוננזה" בשוק ההון. את הנייר שיטיס את תיק ההשקעות שלהם לגבהים חדשים, להיכנס למנייה בתחילת דרכה ביחד עם טייקוני ענק.

האם במניית "סוהו נדל"ן מרוחה "החמאה" שכולם כל כך מחכים לה?

מאד יכול להיות שכן. וזהו סיפורה של חברת "סוהו נדל"ן:

בשנת 2014, קנו מנכל חברת דלק נדלן לשעבר, ערן מיטל ובעלי רשת ההמבורגרים BBB, ירון ישראל, 52% מחברת מלרג לפי שווי של 20 מיליון שח (בכמעט שווי המזומן שהיה בקופה דאז),מידי חברת ארקו, שהשתלטה על החברה שנתיים לפני טרם פשיטת רגל והשביחה אותה.

ערן ניקה את החברה מהפעילות הקבלנית של מלרג, כאשר התוכנית המוצהרת שלו היתה להיכנס להיכנס להשקעה בנדל"ן בגרמניה, איזור שבו תחום המגורים מאופיין בסיכון נמוך, כלכלה חזקה, ואחוז השוכרים הנו משמעותי.

התוכנית העסקית של החברה, אינה דומה לחברות הישראליות הפועלות בגרמניה כגון שיכון ובינוי ואי.או.די, הרוכשות נכסים מניבים, אלא רכישת נכסים בזול, שיפוצם והשכרתם לתקופות ארוכות בתשואות גבוהות משמעותית ממה ששוק הנדל"ן המניב הקלאסי מציע נכון לכרגע בגרמניה.

בעלי החוב וערן מיטל

למרות ההיסטוריה השלילית של חברת דלק נדלן בשוק ההון בשל הסדר החוב שביצעה, ערן מיטל זכור למשקיעים לטובה.

מיטל, מונה למנכ"ל דלק נדל"ן שכבר היתה בשיא המשבר הגדול,והוא זה שהוביל, ביחד עם עידן ולאס, את המגעים מול בעלי החוב בצורה שזכורה לטוב, כך ששמו לא הושחר כתוצאה מנפילת דלק נדלן שבבעלות יצחק תשובה.

אחד מהמוסדיים שהיה קשור להסדר חוב דאז אמר ל"ישראל בורסה": "מדובר באדם איכותי וצנוע, שמוערך ע"י הבנקים והגופים המוסדיים, שכן הוא ניהל את ההסדר בסבלנות, למרות חוסר הסבלנות של הבוס שלו לעתים קרובות מידי. הוא לא מחפש להיות `ממזר` ,אכפת לו מהמשקיעים,וכניסתו לתחום חדש, עם גב של משקיעים חזקים יכול להיות מעניין מאד בהמשך,לא שולל שנבחן את הדברים בעתיד כשהעניינים יתפתחו".

גיוס כסף מאנשי מפתח

בתחילת שנת 2015, החברה הייתה צריכה הזרמת כסף כדי לצאת מרשימת השימור. ערן קיבל פנייה מאנשי עסקים וגייס באופן נדיר לחברה לפני פעילות סכום של 20 מיליון ₪ (המקסימום שיכל באותה שעה).

ממי הוא גייס? מעניין לראות מי המשקיעים הגדולים: יצחק תשובה,רכש מניות בהיקף של מיליון שקל. סכום דומה השקיע רו"ח יקיר גבאי, הבעלים של קבוצת הנדל"ן והמלונאות גרנד סיטי, החולשת על נכסים בשווי של 2.5 מיליארד יורו בגרמניה ופועלת בענף המלונאות והדירות להשכרה באמצעות החברות גרנד סיטי פרופרטיז וגרנד סיטי הוטלס ובית ההשקעות הלמן אלדובי שהפכו לבעלי עניין במנייה.

ההנפקה בוצעה לפי שער של 48.5 אגורות למנייה, כעת המחיר למנייה עומד על 58.6 אגורות למנייה.כלומר נמוך ב20%  משער המנייה כעת.

גרף מניית סוהו נדל"ן בשנה האחרונה:

עסקה ראשונה-רכישת 422 דירות להשכרה

לאחר ההנפקה, החברה רכשה 50% מהזכויות בארבעה בניינים, הממוקמים במזרח־גרמניה בקרבת העיר לייפציג, הבניינים כוללים 422 דירות להשכרה. סוהו תבצע את העסקה לצד שותף ישראלי הפועל בשוק הנדל"ן הגרמני.

השותפים ישלמו בעבור הדירות כ–9 מיליון יורו (כ–42 מיליון שקל) - כ–5.5 מיליון יורו (כ–26 מיליון שקל) העמיד לחברת הנכס

כהלוואה תאגיד בנקאי מבריטניה. ההון עצמי שיושקע ע"י סוהו –1.8 מיליון יורו.

שיעור התפוסה בנכסים שיירכשו מגיע כיום לכ–67%, ודמי השכירות השנתיים מסתכמים בכ–735 אלף יורו, ובניכוי הוצאות מגיע ה–NOI (הכנסות תפעוליות נטו) לכ–680 אלף יורו (כ–3.2 מיליון שקל). השותפים ינסו לשפץ את הדירות, לשדרג אותן ובכך לעלות את דמי השכירות ולהגדיל את התפוסה.

הבעלים קונה מניות

כעת, לחברה יש בקופה כ37 מיליון ש"ח (כולל חייבים) מיליון ₪ ללא חוב שממתין להשקעות בגרמניה, כאשר, שווי החברה כרגע בבורסה הוא 46 מיליון שח.

בינתיים,רחוק מהרדאר של המשקיעים שאולי אפילו לא שמעו אף פעם על חברת סוהו נדל"ן שקרמה עור וגידים רק בתחילת השנה, הבעלים קונה וקונה וקונה מניות במשך כל החודשיים האחרונים (הדבר חשוף לציבור באתר הבורסה,בשל חובת הדיווח של בעלי העניין).

לסיכומו של דבר, מי שמחפש לרכוש מניות ביחד עם בעל השליטה בתחילת הדרך העסקית, ולהצטרף להשקעה עם יצחק תשובה אז מניית סוהו נדל"ן היא מקרה שכדאי לבדוק.

האם החברה תממש את הפוטנציאל שלה או תדשדש במים רדודים? את זה נדע בהמשך שהחברה תחל לדווח על עסקאות.

רוצים גם אתם ללמוד בעצמכם כיצד לזהות מניות עם פוטנציאל עלייה של מאות ואלפי אחוזים?

קורס ההשקעות האישי עם עינב כהן מנכ"ל "ישראל בורסה" ילמד אתכם את הסודות שאחרים רק יכולים לחלום.

לפרטים לחצו כאן:

מסחר עצמאי בבורסה עם עינב כהן