בנק לאומי: עליה קלה בהיקף המכירות של דירות בישראל``

גורם נוסף הממתן את היקף המכירות החודשי, הנו הירידה בהיקף העסקאות בשוק הדירות מיד שנייה, אשר מקשה על "משפרי דיור" למכור את הדירה שבבעלותם בטרם ירכשו דירה חדשה. כלומר, רצונם של משפרי הדיור להבטיח את מכירת הדירה שבבעלותם ובמחיר התואם את תוכניות הרכישה של הדירה החדשה, מאט את קצב המכירות של דירות חדשות.

כך בחודשיים האחרונים עלה מספר חודשי הימצאותם של דירות חדשות בשוק ל- 8.2 חודשים בממוצע, מרמה ממוצעת של כ- 6 חודשים, שאפיינה את 2011. המשך מצב זה של היקף עסקאות נמוך בשוק הדיור, עשוי לתמוך בהתמתנות מחירי הדיור. התמונה המתקבלת ביחס לביקוש עולה בקנה אחד עם נתון נוסף המצוין בסקירה של משרד האוצר לפיו חלה עלייה בשכר החציוני של רוכשי הדירות.

במקביל, ניתן לראות כי נמשכת מגמת העלייה במלאי הדירות החדשות הבלתי מכור. יש לציין כי הנתונים עוברים עדכון רטרואקטיבי משמעותי מדי חודש. כך למשל המלאי הבלתי מכור של דירות חדשות שנבנו ביזמה פרטית, מראשית 2011 ועד פברואר 2012, גדל בכ- 2,200 יחידות בהשוואה לנתונים שפורסמו בגין אותה תקופה, בחודש שעבר.

 בנוסף, נתוני המכירות עודכנו כלפי מטה. לכן, בעוד שבחודש הקודם נרשמה מגמת ירידה במספר חודשי ההיצע, לאחר העדכונים המשמעותיים כלפי מעלה של המלאי וכלפי מטה של נתוני המכירות, הנתון של חודשי ההיצע מצוי במגמת עלייה מתונה. אלו עמדו נכון לחודש מרץ על 11.8 חודשים.

רמה זו מצביעה על תנאים לירידה בלחצים לעליות מחירים. נזכיר כי קצב עליית מחירי הדיור ב- 12 החודשים האחרונים, לפי סקר מחירי הדיור המבוסס על נתוני רשויות המס, התמתן בחודש פברואר ל- 3.2%, לאחר שבשיא הגיע קצב עלייה המחירים השנתי לכ- 21% באמצע שנת 2010.

במבט קדימה, ניכר כי פוחתים הלחצים לגידול נוסף בביקוש לדירות חדשות. במידה ובמקביל יימשכו התחלות הבנייה בהיקף ההולם את הגידול במספר משקי הבית בישראל, עשויה להימשך התמתנות הלחצים לעליית מחירי הדיור. נקודת המוצא של הגידול במספר משקי הבית בישראל, כעוגן לצרכי הדיור למגורים בישראל, רלוונטית בין אם משקי הבית ירכשו דירה בעצמם ובין אם יבחרו לשכור דירה ממשקיע.

בהתייחס לפילוח השוק לפי הבעלות על דירות, נציין כי לאחרונה אישרה הממשלה הצעה של שר האוצר להעניק פטור ממס לגופים מוסדיים על הכנסה מהשכרת דירות לטווח ארוך. תמריץ זה עשוי לתמוך בהתרחבות של שוק הדירות להשכרה בישראל, במקביל לירידה שכבר מתרחשת מזה מספר עשורים בשיעור הבעלות על דירות בקרב משקי הבית.