מנכל אאורה: דיירים פוחדים שייפול הבניין

עינב כהן

בשנה האחרונה מחירי הנדלן נוסקים לשיאים חדשים, ולמרות ניסיונות הממשלה לקרר את השוק ע"י העלאת מס הרכישה, לא נראית באופק שום התקררות.

בתוך עולם הנדל"ן ,ישנו תחום שמתחיל לבעור באופן מיוחד- התחדשות עירונית.

לפני שבועיים, חל מהלך משמעותי, שנועד לקדם את הליכי מימוש ההתחדשות העירונית (פינוי בינוי).

ועדת הפנים של הכנסת, בראשות ווליד טאהא, אישרה את פרק ד` (התחדשות עירונית) במסגרת חוק ההסדרים.

נוסח החוק יובא לאישור הכנסת בקריאה שנייה ושלישית.

בין החידושים שמציע הפרק שאושר ישנה הורדת אחוז ההסכמה לתביעת דיירים סרבנים.

בשנת 2006, נחקק חוק פינוי ובינוי הקובע כי רוב של 80% מכל בעלי הדירות שמסכימים לעסקת פינוי בינוי וחתמו על חוזה מכר, יוכלו לתבוע את מיעוט בעלי הדירות המתנגדים לעסקה, באם בית המשפט יקבע כי מדובר בסירוב בלתי סביר.

לפי התיקון שאושר אתמול יופחת הרוב הדרוש לתביעת בעל דירה שלא מסכים לעסקת פינוי בינוי לשני שלישים (66%) מבעלי הדירות.

אין ספק שזה דבר שעשוי להשפיע באופן דרמטי על החברות שעוסקות בתחום, שהינו אטרקטיבי בשנים האחרונות אצל מרבית היזמים הגדולים בענף, לא רק בעקבות כל קריסת הבניינים לאחרונה והחרדות של הדיירים ממקרים כאלה.

תוסיפו לזה את העובדה, שאין עתודות קרקע  בערים מרכזיות בישראל כי כבר אין שטחים לבנייה וקיבלנו סיפור לוהט.

אחת המובילות בתחום היא חברת אאורה ישראל, מהחברות המובילות בארץ להתחדשות עירונית.

אאורה מחדשת את ישראל כבר למעלה מעשור עם יותר מ-60 פרויקטים ברחבי הארץ ונבחרה לחברת ההתחדשות העירונית (פינוי בינוי) הגדולה בישראל 5 שנים ברציפות.

נכון להיום, אאורה מקדמת למעלה מ-50 פרויקטים הכוללים כ-23,733 יח"ד.

39 פרויקטים מתוכם הינם בתחום ההתחדשות העירונית אשר במסגרתם תבנה החברה כ-18,900 יח"ד, במסגרתם מתוכננים להיבנות גם מתחמים מסחריים שהיקפם הכולל עומד על כ-35,000 מ"ר.

החברה מבצעת בימים אלה,קמפיין אגרסיבי, תחת הקונספט `אאורה מחדשים את ישראל`.

מור ומנורה תופסות פוזיציות

חברת אאורה נסחרת היום בשווי של למעלה מ-1.2 מיליארד ש"ח ונמצאת בשליטתו של מר יעקב אטרקצ`י (50.7%). לאחרונה דיווחה החברה על קבוצת מור כבעלת עניין (5.2%) בנוסף למנורה ( 6.7%). בשנים האחרונות ניתן לראות כי החברה מבססת את מעמדה כאחת מהחברות המובילות בתחום הנדל"ן למגורים ובדגש על התחדשות עירונית. 

מנכ"ל החברה, עו”ד יעקב אטרקצ’י,בראיון מיוחד ל"ישראל בורסה", מספר על המצב בשוק ועל החברה.

יעקב, עד לפני כמה שנים ,תחום ההתחדשות העירונית לא הניע.מה השתנה?

"נכון. עד לפני 5-6 שנים,אמרו לי `חבל לך על הזמן`, אבל מה שלא הבינו הוא, שבלי התחדשות עירונית, שוק המגורים לא קיים.

תבין, אין קרקעות במדינת ישראל,ויש פה עשרות אלפי בניינים מסוכנים במדינה.

בחודשים האחרונים, המודעות הולכת ועולה, דיירים מבקשים מהמהנדסים דוחות,אנשים מפחדים שהדירות ייפלו עליהם,יש בניינים רעועים בישראל שאי אפשר לחיות בהם עוד הרבה זמן.הפתרון הוא התחדשות עירונית".

יש את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים (תמ"א). לא חייבים התחדשות עירונית.

"תמ`א זה בלוף.זה שיפוץ והוספת קומות. אין חנייה, אין תכנון. זה בסוף קוסמטיקה בלבד, חאפריות.מוצר נחות.

תמ"א 2 זה שדרוג כי אתה מוריד את הבניין,אבל עדיין לא שינית כלום בשכונה.ראשי ערים לא רוצים את זה. הם רוצים פתרון תשתיות ומבני ציבור.

בהתחדשות עירונית אנחנו בונים תשתיות, גינות, מעונות יום, שבילי אופניים, חניות תת קרקעיות והדיירים מקבלים שכונה חדשה, איכותית ומודרנית  שגם העיר מרוויחה מזה שכל מחירי הדירות שלה עולים בסביבה".

"אני הופך להיות פסיכולוג ועובדת סוציאלית"

אני מסתכל על מחירי הנדלן כיום. זה נראה לא נורמלי.

העיר תל אביב הובילה את העליות ואחר כך הגיעו כל השאר.

מי ש`דפק` את המדינה אלה 20-30 אלף הייטקיסטים שהפכו למיליונרים בגלל העליות בנסד"ק והקפיצו לכולם את המחירים בשאר המדינה.

אני לא קונה במספרים המטורפים של היום.אני לא מאמין ששוק רק עולה לנצח, אנשים מתפרעים במספרים וניגשים למכרזי המנהל וזורקים סכומים מופרכים.זה לא אני. אני יודע להשיג את הדברים בדרך שלי".

תוכל קצת להסביר מה זה אומר?

"גדלנו בשכונה. היינו קמים בבוקר בחרדה קיומית. מאז נשארתי רעב יותר מכולם.

בתכלס, כולם נותנים אותה תמורה, אבל אני אקטיבי מאד, מגיע לבתים של אנשים, יושב איתם,נכנס להם ללב הופך גם להיות הפסיכולוג שלהם.

בתחום הזה יש הרבה שעובדים עם אקסלים ועובדים בצורה מתנשאת והם לא מצליחים. אם אתה לא פסיכולוג ועובד סוציאלי-אתה לא תצליח בתחום הזה".

למה הכוונה תן לי דוגמא.

קח לדוגמא שכונה של 300 משפחות שאנו בונים עכשיו.

אנשים מתגרשים, נפטרים, יש עליהם פתאום צווי עיקול, צריכים מענה בכל מיני עניינים,זו עבודה סיזיפית שלא נגמרת. אנחנו באאורה משקיעים בכוח אדם רב אשר מנהל את הפרויקטים האלה, העובדים שלנו יושבים בשכונות כל הזמן ופותרים בעיות שמתעוררות בפרויקטים. אני חושב שזו אחת מנקודות החוזק של אאורה, אנחנו תמיד נמצאים בפרויקט ולכן אנחנו נהנים מתמיכת הדיירים שהם שותפים שלנו לדרך. לראיה, עד היום לא קרה שהיה פרויקט באאורה שלא קודם . יש חברות שסובלות".

"מחירי הנדלן הולכים לעלייה של 20 אחוז"

בימים אלה אנו רואים שהרגולציה על התחדשות עירונית פוחתת.

אכן וזה משמעותי מאד, אבל תבין שעיריות לא סופרות את השלטון ורוצות התחדשות עירונית.

איזה ראש עיר יסכים להסב משרדים לאכלוס מגורים?! זה דופק לו את הארנונה. ראשי העיר יודעים שע"י התחדשות עירונית הם מעלים את מחירי השטחים אצלם ומשפרים את חזות העיר.כולם מנצחים פה".

איזה פרוייקטים מובילים יש לכם עכשיו?

"יש לנו כרגע פרויקטים במרכזי הערים גבעתיים, רמת חן, חדרה , שכונת נופי בן שמן בלוד, , קרית אונו,   ,רמת השרון ועוד. אלה הם המקומות בהם אנו מתמקדים בשנה הקרובה ויש לנו בהם כ-2,000 יח"ד לשיווק. מעבר לכך יש לנו למעלה כ-20,000 יח"ד בתכנון עתידי, רובו במרכזי הערים הגדולות בישראל בפיזור רחב אשר צפויות להיכנס לשיווק במהלך השנים הקרובות.

אני יכול לגלות סוד,שהמשקיעים המתוחכמים, מזהים איפה אני מתחיל פרוייקטים וקונים בפרה סייל וחלקם בתוך שלוש שנים עושים פי 3 על ההון".

יעקב, יש סיכוי שנראה ירידות במחירי נדלן בקרוב?

"כרגע נראה שהשוק דווקא הולך לעלייה של כ-20 אחוז.זה איבוד שליטה טוטאלי, גם הבנקים מעריכים שהמחירים יעלו ולכן מעמידים מימון. יש פה כסף זול ומחסור בקרקע ובירוקרטיה כבדה"

העלאת מס הרכישה לא תעזור?

"לא. זה כמו אקמול".

אז מה בכל זאת יכול להוריד את מחירי הנדל"ן?

"אם ההייטק יקרוס, מלחמה, אם הריבית תעלה דרמטית.לצערי המדינה חושבת באופן שבלוני, היו יכולים לעשות למשל דברים אדירים בטבריה ולסייע ליזמים, מתי שהוא זה ייקרה".

איפה עדיין יש הזדמנויות רכישה?

"איזורים כמו לוד,רמלה,חדרה, אור עקיבא,קריות,קרית אונו,יהוד,בהרצליה יש מקומות שעדיין בחסר, גם בנתניה ששם אנו בונים כעת.

בהקשר שלנו,תחשוב מה קורה, כשאתה מוחק עשרות ביניינים, ובונה מחדש עם התחדשות עירונית.יש לזה השפעה וזה קורה במקומות האלה,אבל עם השנים ,ההתחדשות העירונית תגיע לכלל המדינה".

אז לאן אתם מכוונים קדימה?

אנחנו באאורה נכנסים לקרביים של המקומות האלה, בודקים מה צריך, נכון לכרגע אנו מחזיקים בעתודות קרקע הכי גדולות בשוק, ועיר שלא תשכיל לפתח הרבה פרוייקטים של התחדשות עירונית יהיה לה קשה להתקדם, היות ואאורה חתמה על מרבית הפרויקטים בתכנון בשנים קודמות , הרי שהתמורות בפרויקטים אלה נקבעו עפ"י כדאיות הכלכלית שהיתה דאז. ברור לכל שהיום עם עלית המחירים הדרמטית בשוק, החברה צפויה להנות מרווחיות פנטסטית בפרויקטים אלה, כפי שיבואו לידי ביטוי בעתיד".