מגוריט בכנס ישראל בורסה-לאן פני שוק הנדלן?

אורן בנימין ודורון בראס

מי את מגוריט?

בחמישי האחרון התארחה חברת מגוריט בכנס של ישראל בורסה, כאשר את המצגת העביר היו"ר ארז רוזנבוך.

מגוריט ישראל בע"מ הינה קרן ריט להשקעות במקרקעין בתחום הדיור להשכרה לטווח ארוך בישראל או לדברי ארז סוג של אופציה על שוק הנדל"ן בישראל.

קרן ריט זאת חברה שמחזיקה ומנהלת נדל"ן מניב כמו דירות, מרכזים מסחריים, משרדים וכו`, קרנות מסוג זה נולדו כתוצאה מחקיקה בשנת 2016 ומהוות אלטרנטיבה להשקעה בנכסי נדל"ן.
במסגרת החקיקה זוכות הקרנות להטבות מס משמעותיות ותנאי מימון נוחים.

תחום הפעילות העיקרי של מגוריט הוא רכישת דירות להשקעה והשכרתם לטווח ארוך, כאשר למגוריט יש יתרונות גדולים מעצם היותה קרן ריט למגורים:

1. הטבות מס ייחודיות:

- מס רכישה בשיעור של 0.5%.
- פטור ממע"מ.
- הקרן פטורה ממס חברות
- פטור ממס שבח במכירת דירה לאחר 20 שנים

2. רכישת דירות בהנחה:

- היות והחברה קונה כמות של דירות בפרוייקטים היא מקבלת הנחת כמות מהקבלן מה שמוזיל את עלות כל דירה.

3. הטבות מימון:

- התאגדות כחברה ציבורית – מאפשרת גישה למקורות הון בשוק ההון.
- אפשרות מינוף של עד 80% משווי הדירה.

החברה מרוויחה מהשכירות של הדירות וכן מתשואת הדירות כאשר עפ"י הנתונים שהוצגו התשואה לשנה נעה בין 2.7-4.4 אחוז בממוצע לשנה (בחישוב של 20 שנים לאחור).
בנוסף החברה מחויבת בחלוקת דיבידנד של 90% לפחות מההכנסה החייבת בקרן.

קצת מספרים ממצגת החברה:

1. כ-1900 דירות בפריסה ארצית.

2. 4 מכרזי דירה להשכיר.

3. 31 פרויקטים בשוק החופשי.

4. כ-1 מיליארד ש"ח גיוס היון.

5. כ- 1.6 מיליארד ₪ גיוס חוב באג"ח ציבורי.

מה עושה מגוריט עם הדירות ?

פשוט מאוד - משכירה אותן, כאשר היא מספקת מספר יתרונות עיקריים לשוכרים כמו:

1. הסכם שכירות לטווח של 5 שנים (כאשר ניתן לעזוב לאחר שנה ללא קנסות).

2. חוזי השכירות מפוקחים וידועים מראש.

3. הדירות הינן חדשות ומתוחזקות באופן מלא.

4. לאחר 5 שנים ניתן לחדש חוזה עם עדכון שכר הדירה לפי מחיר שוק.

בנוסף הציג ארז מספר נתונים על שוק הנדל"ן בישראל וסיפק לנו הצצה למצב האמיתי בשוק הוא הסביר איך חלק מהנתונים שמציגים לנו מייצרים תמונה שאינה אמיתית, לראייתו המצב יחמיר בשנים הקרובות ולקנות ואפילו לשכור דירה יהפוך למשימה קשה עד מאוד ותתאפשר רק למי שיוכל להרשות לעצמו.
זה מאוד מתחבר לשיח הנוכחי על מחירי הדיור והשכירות שעולים כל הזמן, על הכוונה לעשות מחאות (האוהלים כבר נפרשו ברוטשילד...), בתקשורת מציגים לנו תמיד את הפער בין הביקוש להיצע בדירות, כאשר הנתון החשוב האמיתי הוא הפער בין הצורך להיצע, וכאשר נכנסים למספרים רואים בהחלט תמונה מדאיגה.

קצת נתונים שיעשו לנו סדר:

426 – זהו מספר הנפשות לקמ"ר בישראל, מה שהופך אותנו לאחת המדינות הצפופות ביותר בהשוואה למדינות ה OECD.

9 – זהו המקום של ישראל (מתוך 184) בקצב גידול בתוחלת החיים, נוסיף לזה גם את שיעור ילודה הגבוה משמעותית בישראל בהשוואה ל- OECD

100,000 – הפער בעשור האחרון בין הדירות שנבנו ביחס לתוספת במשקי הבית

22,000 – פער דירות בין היעד הממשלתי לכמות הדירות שבנייתן הסתיימה לבין המציאות בשטח – זה נובע בעיקר מזה שתמיד מוצג כמות הדירות המשווקות כאשר חלקן אמנם שווקו אך עדיין לא קיבלנו היתר לבנייה ובמקרה הטוב הרוכש יקבל מפתח בעוד 5-6 שנים.

מדינת ישראל אינה מקדמת פיתוח של תשתיות מה שמעכב לא מעט פרויקטים לצאת לביצוע ומשפיעה באופן ישיר על ההיצע.

נתוני העלייה מחו"ל - לפי הסוכנות היהודית נראה שתהיה עלייה דרמטית בשנים הקרובות זאת בשל אנטישמיות עולה, כמו כן גם המלחמה באוקראינה תגביר את הביקוש לעלייה.

אז מה בעצם תמונת המצב האמיתית ולאן הולך שוק הנדל"ן ?

אמנם לא היינו צריכים את הנתונים כדי להבין שהצורך הקיים בדירות חדשות הולך וגדל, לאור הגידול באוכלוסייה, אך ההבנה של הפער האמיתי בין הנתונים שמוצגים לבין הנתונים בשטח מראים כי בעוד שנים בודדות אנחנו יכולים להגיע לנקודת אל חזור שבה לאנשים לא יהיו דירות לגור בהן.

כיום כמות הדירות על המדף הולכות ויורדות, בעצם רוב הדירות שכיום בבנייה כבר נמכרו ואין היצע משמעותי, המדינה לא באמת מקצה קרקעות חדשות בצורה מאסיבית ואם זה כבר קורה אז הזמן עד לאכלוס הוא ארוך מאוד.

עלתה השאלה כיצד פרויקטים של התחדשות עירונית משפיעים על השוק ?

ראשית ציין ארז כי פרויקטים אלה חשובים בהחלט והוסיף 2 נתונים חשובים מאוד בנושא :

1. כאשר מדברים על כמות דירות חדשות שנבנו לא מציגים כמה מתוך הדירות הן דירות בהתחדשות עירונית, למה זה חשוב ? כי חלק מהדירות "החדשות" אינן בעצם הגדלת ההיצע בשוק אלא דירות שהבעלים חזרו אליהן מה שמייצר עיוות במספרים של כמות דירות חדשות.

2. כאשר מבצעים פרויקט של התחדשות עירונית הורסים את הדירות הקיימות, ומה עושים הדיירים ? נכון, עוברים לדירה אחרת בשכירות...

עוד שאלה שעלתה היא כיצד משפיע עליית הריבית על המשקיעים ?

התשובה היא שמחקרים של בנק ישראל והמרכז הבינתחומי (היחידים שעוסקים בניתוח בתחום) לאורך השנים הוכיחו שמה שמשפיע בעיקר על המשקיעים זה הפער בין ההיצע לביקוש ולכן החלק של המשקיעים בשוק נשאר על אותו משקל בזמן עליית ריבית.

לסיכום,

נראה שמי שמחכה לירידת מחירי הדירות עלול למצוא את עצמו ללא יכולת לקנות דירה בשנים הקרובות, המחירים כנראה ימשיכו לעלות כל עוד לא יבוצע שינוי מהיר, יעיל ואיכותי.

יש בדיחה שרצה אצל משקיעי הנדל"ן שאומרת שבעוד עשור כדי לקנות דירה נצטרך לחכות שמישהו ילך לעולמו... נקווה בשביל הדור הבא שלא נגיע למצב הזה.