מנכל רוטשטיין: מחירי הנדלן לא יירדו

עינב כהן

הראיונות עם המנכלים מתחום הנדל"ן הם המעניינים ביותר.

מדובר באנשים שמכירים את השטח, את אדמות ארץ ישראל, הם מכירים את האנשים, הטיפוסים השונים, מכירים את העדות, הצבעים, הניגודים, הם מכירים איך מנהלים משא ומתן במזרח התיכון, הם חייבים להיות זאבים, מאד רעבים לטרף ולהיות כל הזמן עם האצבע על הדופק. אסור להם להיות שבעים.

מנכ"ל חברת הנדל"ן רוטשטיין, אבישי בן -חיים הוא אחד כזה.

מדובר באיש עבודה מקצוען, מחובר לשטח, משדר חום ו"סחבקיות", ושמאד מאד מאמין בחברה שלו ובפוטנציאל שלה.

תחום הנדלן פשוט בוער, קשה מאד לראות איפה זה יעצור וחברת רוטשטיין גם היא בתוך החגיגה.

חברת רוטשטיין קיימת מזה 70 שנה, ועוסקת ביזום וביצוע של פרוייקטים למגורים ברחבי הארץ.

שווי השוק של החברה עומד היום על 472 מיליון ש"ח,כאשר משנת 2017 המנייה עלתה ב140%. בעלי המניות המרכזיים בחברה הנם יצחק מירילשווילי ואבישי בן - חיים.

החברה מכרה ברבעון למעלה מפי 3 דירות ביחס לרבעון המקביל אשתקד - 68 דירות אל מול 19 דירות ברבעון המקביל אשתקד.

ההכנסות ברבעון השני של 2021 הוכפלו לכ-130 מיליון שקל, בהשוואה לכ-65 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות הסתכם בכ-33.4 מיליון שקל, בהשוואה לכ-2.6 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

חשוב לציין, שבשנה שעברה כולה, רוטשטיין הגיעה לרווח נקי של 49.5 מיליון שח לעומת 33.4 מיליון רק ברבעון הקודם, כך שהחברה צפויה להראות צמיחה משמעותית בהמשך למגמה בשנים הקודמות.

בחודש אפריל 2021, חילקה החברה דיבידנד לבעלי מניותיה בסך של כ-8 מיליון ש"ח.

פניות מקהילות יהודיות שלמות

אבישי, תוכל להסביר מה קרה? מה ההשתוללות הזו במחירי הנדל"ן?

"יש כמה וקטורים שפועלים יחד.

הראשון הוא הגידול הטבעי באוכלוסיה. בישראל לכל משפחה בממוצע 3.1 ילדים לעומת 1.7 באירופה.

השני, זו הבירוקרטיה הגוברת מיום ליום שלצערי אוכלת כל חלקה טובה.

היום הרבה יותר קשה לקבל היתר בנייה וזה רק הולך ונהיה מורכב יותר מאחר ויש לתכלל הרבה גופים שצריכים לתת אישורים. המגדלים של היום שונים, הבנייה יותר מורכבת וחכמה וזה גורם לייקור הדירות.

השלישי, המשקיעים מחו"ל שקונים דירות בזרם הולך וגובר. אנחנו מקבלים פניות מקהילות יהודיות של 200-300 אנשים, שמעוניינים להתחיל לבנות מיידית גם מבלי לעשות עלייה מחשש לאנטישמיות עתידית שתאלץ אותם לעלות מיידית לישראל.

הרביעי, רמת החיים שעולה כשבמקביל הפערים גדלים בין העשירים והעניים. תראה מה קורה עם האקזיטים בהייטק. עשרות אלפי אנשים הפכו למיליונרים ורצים לקנות דירות והם באים במיוחד לתל אבי והסביבה.

החמישי, הצורך בהגברת הבנייה עצמה. בשנת 2050 צפויים להיות פה 17 מיליון תושבים. זה כמעט הכפלה מהיום וכל זה בלי המסה של העלייה מחו"ל, כושר ייצור הדירות מוגבל, אין מספיק עובדים והביקוש קשיח.

השישי, יהודים רוצים 4 קירות ולא שכירות, מדובר בעניין פסיכולוגי שכנראה נובע בעבר מהגלות הארוכה שעם ישראל חווה ומהשואה.

השביעי- הגירושין. לצערי מדובר בכ- 11 אלף גרושים בשנה כשהמגמה גוברת והם צריכים למעשה יותר דירות...

השמיני, הריבית הנמוכה שגורמת לדחיפת המשקיעים לתחום, להערכתי גם אם הריבית תעלה, המחירים ימשיכו לזחול כלפי מעלה כמו ב-70 שנה האחרונות, מאחר ומרבית האנשים מחפשים בית לגור ולא רק להשקיע".

"אנשי העיר תהיה בעתיד חלק מהותי ממחזור המכירות של רוטשטיין"

תספר לי איפה רוטשטיין נכנסת לתמונה בטירוף הזה.

"לרוטשטיין יש היום כ- 7,300 יחידות דיור בכל "שרשרת המזון" כלומר קרקעות בתכנון ובבנייה, כאשר אנו בונים בשנה כ- יח"ד 1200-1500,מלאי שיספיק קדימה לאורך שנים.

בתחום ההתחדשות העירונית אנו תופסים תאוצה לאחר שרכשנו שליטה, בחברת "אנשי העיר".

מדובר ביזמים תל אביבים, שמבצעים פעילות של התחדשות עירונית בתל אביב והסביבה, ומסרו כבר מס` פרויקטים וכעת מרכזים למעלה מ- 30 פרויקטים בת"א בלבד. אנשי העיר מקדמת היום פרויקטים בת"א בהיקף של למעלה מ- 1,500 יח"ד.

`אנשי העיר` היא אחת מהחברות הראשונות בישראל, שסיימה ואכלסה פרויקטים מסוג תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2, והראשונה שהוציאה לפועל פרויקט מסוג הריסה ובניה ברובע 4 בתל אביב ואני צופה לחברה הזו התפתחות גדולה ולפי ההערכות שלנו כפי שפרסמנו במצגת החברה, מחזור המכירות שלה יהווה חלק מהותי ממחזור המכירות של רוטשטיין בעתיד.

נכון לכיום ,יש לנו פעילות ענפה בבנייה בבאר יעקב, קרית מלאכי, בית שמש, קדימה צורן וטירת הכרמל, בת ים, ת"א ועוד.

לחברה חוב פיננסי, נטו בסך של כ-657 מיליון. כיצד אתם מתכננים לצמצם אותו?

"בשנה הבאה, אג"ח 1 להערכתי יומר למניות מאחר והוא עמוק בכסף ושעשוי להגדיל את ההון העצמי בכ- 50 מש"ח .

בנוסף, קיימת אופציה לגינדי אחזקות שרכשו מאיתנו השנה 336 יח"ד בכרמי הנדיב וקיבלו אופציה לרכישה של עוד כ-650 יח"ד ובמידה והאופציה תמומש החברה תכיר ברווח נקי של כ-70 מש"ח, זאת מעבר לרווח שהכרנו השנה בגין מכירת 336 יח"ד כאמור. במידה והאופציה תמומש וכן אג"ח 1 תהיה קפיצה משמעותית בהון החברה ולהערכתי ניתן יהיה להגיע לכ-400 מש"ח הון עצמי"

האם אתה כבר רואה את העתיד של החברה לשנים ספורות קדימה?

"יש לחברה מקרקעין שהיא רכשה שמוצגים בדוחות במחירי עלות, כמו כרמי הנדיב, בית שמש וכו` כאשר השווי שלהם עלה משמעותית בשנה האחרונה לאור עליית המחירים הדרמטית שאנו עדים לה, המלאים הללו מגלמים רווחים עתידיים שיוצגו בדוחות בהתאם לקצב הבנייה".

"על פי תנועת הרכבות"

מי שכיום רוצה לקנות דירה למגורים, היכן אתה עדיין מזהה הזדמנויות?

"אני ממליץ ללכת למקומות מרוחקים שהמחירים עדיין שפויים.

אני חושב שלוד וטירת הכרמל מאד מומלצות והמחירים שם נמוכים ביחס לפוטנציאל.

כדאי לחפש מקומות עם נגישות גבוהה לתוואי רכבת ולקנות סמוך אליה, באיזורים האלה המחירים יעלו להערכתי בעוד כ- 15-20 אחוז".

איזור ת"א והשרון חמים מאד ועלו בקיצוניות בשנה האחרונה. מי שרוצה לקנות שם כדאי לו לחכות שהמחירים קצת יתקררו?

"אני לא רואה את המחירים יורדים בקרוב במקומות האלה מהסיבות שציינתי".

חמש שנים קדימה, איפה אתה רואה את רוטשטיין?

"בהתאם למצגת שפרסמנו, ניתן לראות את הגידול המתמיד במחזור המכירות ואנו מעריכים שבשנתיים הקרובות המחזור יוכפל מכחצי מילארד ₪ בשנה למיליארד ₪ כשמגמת הגידול במכירות צפויה להימשך בחמש השנים הקרובות.

התכנון שלנו הוא להמשיך ולהתמקצע בהתחדשות עירונית ולהעמיק אחיזה בתחום גם באמצעות חברת "אנשי העיר" שרכשנו".