יור מגוריט- הקטסטרופה תגיע בשנת 2025

עינב כהן

מה לא נאמר כבר על מחירי הנדל"ן שעולים ועולים נראה שלאף אחד אין ממש אינטרס לעצור את זה מלבד הרוכשים שעמבינים שכל יום שעובר ללא רכישת נכס -הם מאחרים רק עוד יותר את הרכבת.

היזמים עצמם קונים אדמות בכל מחיר, וזה כבר לא נראה כמו בהלת קניות סתמית אלא חוסר היצע בולט.

בעקבות המצב,מניות הנדלן מרקיעות שחקים בבורסת ת"א, והגופים המוסדיים ממשיכים לאסוף מניות נדל"ן גם לתוך העליות החדות.

ארז רוזנבוך,יו"ר קרן הריט מגוריט,הנסחרת בבורסה בשווי מיליארד ש"ח, זועק כבר שנים, את זעקת משבר הדיור, כשבפיו תחזית קודרת, ובמקביל הקרן מספקת פתרונות למצוקה הזו מה שעשוי לדבר חזק מאד בשנים הבאות.

ארז, ראינו עליית מחירים רצינית ב-2021, העלאת מס הרכישה עשויה קצת לצנן את עליית המחירים?

"אני לא יודע לחזות מחירים, אני כן יודע לחזות את הפער בין הצורך לבין ההיצע, והמספרים מאד מדאיגים.

המועצה הלאומית לכלכלה, פרסמה בשנת 2017 ,את התחזית לביקושי דירות ועדכנה את התחזית בשנת 2021. לפי התחזית שלה בין השנים 2021-2025. הצורך הינו בכ-60 אלף דירות, כאשר צורך זה עולה מידי שנה ומשנת 2026 ועד 2030 מאמיר לכ-65 אלף דירות בשנה.

זה אומר שאנו צריכים להוציא כל שנה לשוק כ-60 אלף דירות כדי לספק את הביקוש, אבל בפועל אנו יודעים על פי נתוני התחלות בנייה ושיווקי הקרקע על ידי רשות מקרקעי ישראל כמה דירות צפויות להסתיים בכל שנה עד שנת 2026.

מזה אנו יודעים, שיש פער שלילי בכל שנה, שהולך ועולה, של מחסור בדירות במדינה וזה עלול להגיע כרגע לכשתיים עשרה אלף דירות מחסור בשנת 2023 ולעד כ-30 אלף דירות מחסור בשנת 2025/2026.

בשנת 2010 למשל היה חוסר של כעשרת אלפים דירות שבנייתן הסתיימה, ואת אותה שנה סיימנו עם עלייה של כ-17% במחירי דירות. המחסור הצפוי בשנים הקרובות גבוה הרבה יותר".

מה יהיה הקש שישבור את גב הגמל?

"בשנת 2025 או 2026 עלולה להתרחש הקטסטרופה. המחסור צפוי להיות דרמטי, עם חוסר בדירות שעלול להגיע לכשלושים אלף, כאשר הצורך יעמוד על שישים עד שישים וחמש אלף".

נשמע לא פשוט בכלל.

"זה עוד התסריט האופטימי.כי לא לקחתי בחשבון אפשרות של גידול בעלייה מחו"ל, שהולכת ותופסת תאוצה.

הסוכנות היהודית צופה עלייה דרמטית במספרי העולים מארה"ב וצפון אירופה, בשל אנטישמיות גוברת, ובשל העובדה שבישראל "זול" יותר להיות חולה בקורונה. מהמידע שפורסם מספר `תיקי העליה` מארה"ב עלה פי 7 ביחס לתקופה שלפני הקורונה".

אני רואה שיזמים קונים קרקעות כמעט בכל מחיר. זו הסיבה? כי הם רואים את מה שאתה רואה?

"יזמים רבים מעריכים, שמחירי הדירות יעלו בין 20-80 אחוז ב-4-5 שנים הקרובות ואני מניח שעל זה הם מתבססים".

ומה עם עליית הריבית? זה התחיל בארה"ב ויגיע גם לפה. אין אפס.

"בנק ישראל והמרכז הבינתחומי, עשו מחקרים, על השפעת הריבית על מחירי הדירות בישראל, והגיעו למסקנה שהרכיב שיש לו את ההשפעה הגבוהה ביותר, זה עניין ההיצע והביקוש, ולעניין זה לריבית השפעה מועטה".

איך מגוריט נותנת מענה לשוק הזה?

"למגוריט יש 31 פרוייקטים, שמתוכם 15 מאוכלסים,כאשר כל פרוייקט שלנו, הנו עם תפוסה של כ-100%, מרגע איכלוסו, כאשר יש ביקושי יתר משמעותיים לדירות להשכרה שלנו.

היחודיות שלנו היא מודל ההשכרה שמאד רווח לשוכרים.

כל החוזים בינינו לדייר הנם ל-5 שנים.

שכר הדירה צמוד למדד וקבוע בחוזה מראש.

אחרי שנה שהדייר גר בדירה, הוא חופשי לעזוב אותה מתי שמתחשק לו,בהודעה של שלושה חודשים מראש, ולא צריך למצוא שוכר חלופי.

בתום חמש שנים יש לו מעין זכות ראשונים להמשיך לעוד חמש שנים.

העבודה שלנו היא לתת לדייר שקט,ביטחון, שירות של חברה טובה ולוחות זמנים מהירים לטיפול בתקלות. כל הדירות שלנו חדשות ויש בעל בית לפנות אליו בכל בעיה".

היתה טענה שדמי הניהול של הקרן גבוהים מידי ועומדים על 0.85%.

"זה היה דמי הניהול המקוריים ושינינו את המודל בשל בקשת המוסדיים ונכון לכרגע אין שום ביקורת עליהם. דמי הניהול יורדים במדרגות כל מיליארד שח לפי היקף המאזן. נכון לכרגע זה עומד על המדרגה של כ-0.6%, ועשוי בקרוב להגיע למדרגה של 0.55%.

בגדול, אם מחירי הדירות יעלו כל שנה ב10%-דמי הניהול זניחים ביחס לרווחיות החברה".

מה היתרון שלכם ברכישת נדלן להשכרה לעומת כל אחד אחר?

"אנו מקבלים מינוף של 80%, לעומת כל משקיע אחר שיקבל 50%, מחיר המימון שלנו דרך האג"ח נסחר במינוס,מס רכישה שלנו עולה 0.5% בלבד,ואנו קונים נדלן בכמויות ומקבלים הנחה על מחיר השוק".

היתה לכם תקופה שדשדשתם בעסק וברבעון השני באה הקפיצה המשמעותית.

"בכל קרן יש את שלב ההשקעה ואז את ההנבה. בדרך כלל זה לוקח מספר שנים.השנה הגענו לתזרים מזומנים חיובי מפעילות שוטפת ואנו חייבים לחלק לפחות 90% מההכנסה החייבת, וככל שהתזרים שלנו ישתפר הדיבידנד יילך ויגדל".

איפה שאני לא נמצא,אני שומע שמדברים על רכישת נדל"ן. זו לא כבר בועה ארז?

"אספר לך בדיחה. מספרים על איזה שר בממשלה שנסע הביתה בסיום יום העבודה. טלפן מהדרך לאשתו ואמר לה "את לא מאמינה מה אני רואה בכביש". אשתו קטעה אותו ואמרו לו "יותר חשוב. אתה לא מאמין מה אני רואה בטלויזיה"- שאל אותה השר, "מה את רואה?"` השיבה לו אישתו שרואים בטלויזיה שיש איזה משוגע שנוסע נגד התנועה. בתגובה השיב לה השר "משוגע אחד? יש אלפים כאלה!".

המסקנה שלי היא שאם אלפים "נוסעים" לכיוון מסוים, זה כנראה כיוון התנועה.

שוק הנדלן בישראל זה לא משחק ילדים. זה 2.7 מיליון משקי בית, ואם כל היזמים נוסעים בכיוון אחד בלי אחד שחושב שונה, אז מה ההסתברות שכולם טועים?

עזוב נו, בשוק ההון ההמון לא טועה?

"בשוק ההון ההמון יכול לטעות. בשוק הדיור, אם יזמים טועים וקונים את הקרקע במחיר גבוה מדי- הם פשוט לא יתחילו  את הבנייה עד שמחירי המכירה לא יתאימו לתחזיות שלהם. אם הבניה תיעצר, אז באופן אוטומטי יווצר מחסור והמחיר עשוי לעלות למחיר שהם רוצים".

מה היית מייעץ לזוג צעיר לעשות כרגע?

"לקנות דירה איפה שהם יכולים לקנות ולשכור דירה איפה שהם רוצים לחיות".

ארז, תעזור לי להבין מאיפה הכסף של הרוכשים? מחירי הדירות עולים ללא הכרה ויש מי שקונה ללא הכרה.

"יש היום בעו`ש ובפקדונות של הישראלים סכום עתק של כ-1.5 טריליון ש"ח. בשנת 2008 היה משבר נזילות בעולם ובישראל לא היה כי היה הרבה כסף בעו`ש ובפקדונות שהסתכם בכ-200 מיליארד ש"ח. כרגע יש בערך פי 7 מהתקופה ההיא.

שימו לב שלחברות היזמיות הגדולות כמעט אין מלאי למכירה המיועד למסירה לפני שנת 2025. כמעט הכל נמכר. שוק הנדל"ן רותח ואני חושש שזה עלול רק לרתוח עוד יותר".